前言 2026年9月，孟晓苏在《华夏时报》深度对话中抛出一个具象化比喻：住宅价格从10楼坠至3楼耗时整整五年；而若想重新攀上10楼，预计还需四到五年光景。 倘若市场底部真于2025至2026年间最终落定，那么一线及强二线城市房价有望在2029年前后重返2021年的峰值水平。马光远的推演则略显审慎，将这一节点延展至2031年前后，并指出仅有极少数真正具备人口吸附力、产业支撑力与资源集聚力的核心城市，才可能突破2021年高点，实现历史性超越。 一方侧重政策托底节奏，一方锚定市场自发修复周期，二者时间坐标交汇于2029—2031年这一关键窗口期。 若回溯两年前，这般论断大概率被视作不切实际的畅想。但到了2026年秋日，开口之人不再是楼盘案场的营销人员，而是深耕行业三十余载的资深地产操盘手、长期跟踪住房制度变迁的宏观经济学家——这种话语主体的位移本身，就折射出市场认知正在经历一场静默却深刻的转向…… 那个“重返2021年”的目标，背后横亘着三重现实关卡 请暂且按下笃信或质疑的冲动。 孟晓苏为该预判设定了三项刚性前提：房价下行趋势获得实质性确认、调控政策保持连续性与精准度、居民家庭收入增长信心明显回暖。任一条件未达，整体时间轴便需相应延后。马光远亦明确提醒，所谓“回到”，仅适用于具备稀缺属性、区位优势与产品竞争力的特定资产，绝非全域覆盖。 这是一则附带多重约束条件的前瞻性研判，而非单向度的价格承诺。 逐层剖析这三道门槛，每一道都需穿越现实阻力与心理预期的双重考验。 首道门槛，是底部形态的确立。国泰海通证券基于国际清算银行（BIS）整理的全球29轮深度房价回调周期数据发现：当实际房价累计跌幅超过35%，其平均跌幅达40%，持续时间中位数为6年。 我国房价自2021年末开启调整进程，2022至2024年经历显著下探，2025至2026年跌幅逐步收窄，节奏上正趋近2027年前后构筑阶段性底部。须特别注意，“筑底”仅意味着跌势趋缓、波动收敛，并非拐点已至；从底部企稳到重回高点，中间尚存一段漫长且充满不确定性的爬升通道。 第二道门槛，是政策工具的持续适配与有效传导。2026年政策松动幅度确属近年之最：首套购房首付比例下调至15%，商业贷款利率压至3.05%，叠加财政贴息后实际融资成本低至约2.05%，“四个取消、四个降低”举措全面覆盖限购、限贷、限售与限价等核心环节。然而，政策可将市场从失速边缘拉回正常轨道，能否进一步驱动价格重返2021年高位，则取决于供需结构、资金流向与信心重建的协同效应。 第三道门槛，是居民收入预期的根本性修复。此为最难攻克的一环。国泰海通研报措辞坦率：居民部门仍处于资产负债表收缩阶段，个人住房贷款余额增速已转为负值，主动借贷意愿与即期消费倾向双双走弱，相关修复过程注定无法一蹴而就。若收入增长预期未能扭转，家庭加杠杆动力便难以复苏；而缺乏合理杠杆支撑，仅靠自然增长与存量置换，房价如何跨越2021年那道高墙？ 2026年的楼市图景，是“结构性回暖”，而非“全面复苏” 孟晓苏与马光远口中“重返2021年”的表述，均前置了一个不可省略的限定词：核心城市。 这个词绝非修饰性点缀。2026年10月发布的市场数据，将区域分化态势刻画得极为清晰。 中指研究院百城价格指数显示：新房成交均价为17316元/平方米，环比微涨0.18%，同比上升2.02%，表面呈现正向信号。但深入拆解可见，百城之中仅32城新房价格环比上涨，多达61城仍在下探。整体均价之所以“翻红”，实因北上广深等地一批定位高端、品质过硬、单价突出的新项目集中入市，结构性抬升了统计均值。 二手房市场则呈现出截然不同的冷峻面貌。百城二手住宅均价为12376元/平方米，环比下降0.61%，同比下滑6.72%。在全部100个城市中，仅1城实现环比微增，其余98城悉数下跌。无论是一线、二线，抑或三四线城市，二手挂牌价格全线承压。 新房价格的小幅上扬，源自改善型买家对高品质项目的承接能力；二手房价格的持续走弱，则暴露出普通住宅流动性枯竭的真实困境——多数家庭持有的房产，正面临无人接盘的窘境。 孟晓苏所指“核心城市”，正是那些能在剧烈分化中维持价值韧性、抵御系统性风险的极少数区域。例如上海9月二手房价同比由负转正，成为2023年以来首个实现年度同比上涨的一线城市；深圳后海某标杆级高端住宅二次开盘，108套大平层当日揽金29.7亿元，成交均价高达15.6万元/平方米。这些数据真实存在，但它们只是冰山一角，无法代表全国逾2800个县级行政区的普遍现实。 地产圈素有箴言：“量动价随”。历次市场修复，必先见成交量回暖，而后价格方能跟进。 2026年，成交量确有起色。贝壳研究院数据显示，前三季度全国二手房网签面积达6.17亿平方米，同比增长10.7%；二手房占全部住房成交比重跃升至52%，首次反超新房